在资产证券化的道路上，万国数据又迈出了关键一步。
今年3月初，万国数据成功发行了中国首单数据中心持有型不动产资产支持证券，被市场视为IDC行业首笔私募REIT。时隔不到一个月，这只公募REIT的申报，进一步增强了万国数据在资本支持新基建方面的先发优势。
业内人士向智通财经表示，南方万国数据中心REIT的推出，在行业具有里程碑意义。“数据中心REITs兼具‘科技+不动产’属性，现金流较传统商业地产稳定性强一些，估值体系有望向成长股靠拢。在低利率环境下，其相对稳定的分红机制，对险资、银行理财等也具有较强的吸引力。”
稀缺优质资产构筑REITs根基
智通财经了解到，南方万国数据中心REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”双层架构，80%以上资产将投资于底层基础设施资产支持证券，穿透持有昆山国金数据云计算数据中心项目全部股权，通过专业化运营获取机柜托管服务费收入等稳定现金流。该产品由南方基金担任基金管理人，招商银行担任基金托管人，华泰联合证券为财务顾问。
该基金的核心资产为国金数据中心，以2024年9月30日为基准日，项目估值为21.95亿元人民币。基于这一时点的资产估值，基金拟募集规模为22.65亿元。
国金数据中心之所以能获得较高估值，得益于其优质稀缺的资产特性。该数据中心位于江苏省苏州市昆山市花桥镇，占地近2万平方米，建筑面积3.54万平方米，配备4192个机柜。该区域属于长三角数据需求的核心区域，是“东数西算”战略布局的关键节点。
长三角地区经济发达，产业集聚，大量大型企业和互联网巨头汇聚，产生了海量数据处理和存储需求，国金数据中心凭借优越地理位置，能快速响应客户需求，提供高效数据中心服务。同时，该区域网络基础设施完备，能源供应充足稳定，为数据中心运行提供了坚实保障。
REIT招募说明书显示，国金数据中心近三年及最近一期的平均签约率均为100%，计费率稳定在90%以上，托管服务费收缴率达100%。
值得一提的是，在绿色发展成为全球共识的当下，国金数据中心可再生能源使用比例达到100%，既契合全球绿色发展趋势，有助于企业自身长期可持续运营，又呼应了投资者对绿色环保项目的关注。
公司稳健经营为资产证券化提供支撑
国金数据中心的优质资产为万国数据开展REITs项目奠定良好基础，而公司稳健的经营业绩则进一步为资产证券化提供了有力支撑。
2024年，万国数据实现净收入103.22亿元，同比增长5.5%；调整后EBITDA达48.764亿元，同比增长3%；经调整EBITDA率为47.2%，全年净利润为33.04亿元。
万国数据海外运营品牌DayOneDataCentersLimited于2024年12月31日完成B轮股权融资，公司对其股权摊薄，将DayOne作为股权投资对象，业绩不再并表。若不考虑DayOne“出表”的影响，万国数据2024年业绩则已超预期，展现出较强的内生增长动力和抗风险能力。
展望2025年，万国数据聚焦Tier1市场AI推理需求及产能释放，业绩有望进一步提升。
据智通财经了解，万国数据已在北京、上海、深圳及周边城市建立完善布局，拥有近千兆瓦的可开发容量，全面适配AI推理需求。2025年一季度，公司已拿到152MWAI相关订单，预计6个月内交付。这是公司在国内有史以来最大的单笔订单，也印证了万国数据在高功率智算中心领域的技术优势。
尽管大厂需求存在12-18个月的实施周期，但AI驱动的算力需求爆发已是确定性趋势。万国数据的提前布局，夯实了其在AI算力基础设施市场的先发优势。从业务发展看，这些订单有望在未来2-3年逐步转化为业绩增量，为公司带来稳定的收入，从而进一步提升其盈利能力。
资产证券化催化多元价值释放
万国数据凭借稀缺优质资产，以及稳健的经营表现，在IDC资产证券化道路上抢得先机。而宏观政策层面的利好，亦为其资产证券化的未来发展提供了想象空间。
2月7日，中国证监会发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》明确提出“常态化推进新型基础设施REITs发行”，并将数据中心、5G基站等新基建项目纳入优先支持范畴。
万国数据向智通财经表示，在数字经济高速发展的时代，万国数据积极响应国家“鼓励民营企业参与数据中心、工业互联网等新型基础设施投资建设和应用创新”的政策号召，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，继续扩大我国新型基础设施投资建设，为新质生产力的发展做出自己的贡献。从财务方面来看，REITs的发行将为万国数据带来资金流入，不仅能有效改善公司的现金流，在不增加负债的情况下优化运营效率，还能提升公司应对市场风险的能力。借助REITs募集资金，万国数据得以投资建设新的数据中心项目，完善在全国范围内的数据中心布局，在国内人工智能算力需求爆发的趋势下抢先赢得市场红利。
可以说，资产证券化推动万国数据从传统重资产运营模式迈向“轻资产”模式。在这一转型过程中，公司能够将更多资源聚焦于核心业务，通过资产变现和持续运营管理获取收益，提升资本运营效率，实现灵活的资产配置，从而更加适应市场变化、实现可持续发展。
结语
万国数据通过发行REITs，在资产价值市场化定价与流动性提升方面取得重要进展。公司可通过持续证券化盘活存量资产，构建“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环，不断完善业务布局与技术升级。
这一战略布局不仅为自身开辟了新的增长路径，也为中国数字基建行业的资产证券化发展提供经验。在AI与数字化的时代浪潮下，借助政策的东风，万国数据有望在连接资本与算力方面发挥重要作用，持续创造更大价值，推动数据中心行业迈向新的发展阶段。
